告别野蛮粗放生长 看一家科技房企的的“绿色”转型 专访朗诗地产董事长田明

【来源：人民网-房产频道 记者 曾亮】http://house.people.com.cn/n/2012/0910/c164220-18962948.html

转型，如一场秋风，恍惚间，已刮透房地产全行业。

受楼市调控政策影响,房企发展受到资金、成本等诸多因素的限制，单纯依赖土地增值获取利润的传统开发模式已难以立足，与昔日的盈利模式告别，探寻新的利润增长点，成为上及世界500强企业的绿地集团，下到中小房企代表如朗诗地产，共同谈论的话题。
一时间，无人不谈转型，无处不透露着改变。

8月29日，朗诗地产董事长田明宣布，将从单一的房产公司向以绿色建筑技术为核心，包括房地产开发、养老服务、技术输出服务、代建、绿色金融等业务板块组成的一个集团公司。这家此前并不起眼的中小房企，在迈步转型时，尝试着进行业务的多元化。

但是，多元化，不是房企想做便能实现的目标，把鸡蛋同时放进几个篮子里，业务太分散，则没有精力照看好所有的业务；同时，转型其他行业如果没有大批专业人才，亦可能导致转型的失败。

与此同时，实现绿色地产的跨越式突破，作为朗诗地产在这次转型时所重点强调的发展目标，亦面临政策支持及引导力度不够，经济利益转换以及社会资源的配套完善等诸多现实考验。

虽不能用一个量化的数据来衡量投资绿色建筑技术带来的回报，但田明确信，绿色建筑技术将给企业的发展带来一系列帮助。根据其连续三年对行业上市房企的跟踪研究，朗诗的ROE（净资产收益率），是整个行业上市房企平均水平的两倍。

朗诗地产在转型中，亦把养老地产业务作为企业一个重点方向。根据田明的理解，中国的房地产市场，仍有十年的增长期，而伴随人口老龄化社会的到来，社会对养老的需求将日渐旺盛。

基于此，田明认为，朗诗在未来十年，不会离开房地产，亦不会做转型的逃兵。

转型中，朗诗强调了实现上市，成为一家公众公司的目标，对企业长治久安的重要性。尽管目前证券监管部门有意“冷落"房企上市审批，但“东边不亮西边亮”，田明认为，朗诗上市可以率先在绿色科技或金融等其他业务板块中实现突破。

做好金融平台，是此次朗诗在转型中所寻求的一个目标。此金融平台，有别于"先行者"金地集团旗下的融资平台。朗诗除了把资金用于房地产开发外，还会投资养老及与绿色建筑科技业务相关的延伸项目上。

目前，朗诗已经完成了第一个规模为6亿元人民币的信托基金，按照朗诗的规划，这笔资金主要用于企业"输血"。田明希望，这个金融平台假以时日能有效运作后，进一步发挥它的"造血"功能，即为朗诗获得投资增值收益。

9月4日，朗诗地产董事长田明接受了人民网记者的专访，就外界关注的"朗诗集团转型战略及未来发展目标"，一一做出了回应。

转型绝不做逃兵

人民网：您如何给朗诗的这次转型下一个准确的定义？或者，转型是否可以让外界理解为转行？

田明：特别强调一下，朗诗的这次是转型而非转行。

这次（我们）多元化的转变，实际上是在原有绿色房地产公司的基础上，变成一个以绿色为核心，包括房地产开发、养老服务、技术输出服务、代建、绿色金融等业务板块组成的一个集团公司。

同时，朗诗转型的特点是纵向多元化而不是水平多元化，各个业务板块之间有很强的协同效应，绿色建筑技术和能源技术是朗诗的核心能力，围绕这个核心能力形成其他几个业务板块。转型绝对不是转行，而是一种更加深入的业务面拓宽，不是逃跑，也不是离开建筑相关行业了，更不是离开房地产行业。

我们根据中国的城市化进程、人口结构以及中国经济的未来发展趋势这些基本面分析认为，中国的房地产还有十年或更多的较快增长时期。即使离开了这个十年，我们也不会离开房地产，日本美国早就过了房地产的高速增长期，但是他们仍拥有优秀的房地产公司。过了这个十年，我坚信朗诗地产还会坚守在此并且成为这当中杰出的一员。

人民网：朗诗的转型，涵盖了房地产、科技、养老和金融四方面，即是告别过去单一的依赖房地产业务获得增值收益，改为"多轮驱动"，但是业务太分散，则没有精力照看好所有的业务，朗诗如何平衡企业多元化发展策略微妙选择？

田明：业内对于企业多元化发展，导致精力被分散的质疑，我认为主要是两点，一是我们实施的是纵向多元化，二是我们多元化的关键是要处理企业内部的事情。

朗诗科技更多的技术服务包括代建、品牌输出等其他延展业务，这对朗诗的能力提升、对朗诗整个集团品牌的加强也是有促进作用的。由于我们不是水平多元化，而是纵向多元化，某种程度上每一个板块之间都有有机的内在联系，任何一个板块的提升都会对其他的板块有所促进，这是一个协同效应较强的战略模式，这就是我们的选择。

实际上，朗诗多元化的内部的协同效应是很强的。比如我们房地产公司获得了更多项目，就给科技公司提供了更多的业务，可以壮大它的规模，提高了它的能力。

科技公司能力的提升及技术上的创新，反过来又会对养老业务、地产的项目开发提供更有差异化竞争的优势。金融实际上是一个为技术服务、养老项目、房地产项目等提供服务的一个平台。朗诗自己的项目操作的好，它的技术能力就更容易被外界接受，项目在市场上表现的成功，那么技术就可以销售出去，这样也可以为更多的人服务。

相比过去只做地产开发，我们确实是多了一些业务内容。合理的战略思路确定之后，关键还在于处理企业的内部事情，而企业内部的关键在于人才。各个事业部、各个业务方向上有没有关键性的领军人物？有没有一个可靠的、能够可持续发展下去的人才队伍？所以说，人才是多元化的关键。只要有足够的人才支持，加之我们战略的内在关联性和内在的协同效应，多元化就不再是一个不能平衡，不能解决的问题。

绿色并非空穴来风

人民网：绿色地产不是一个新概念，也不是一个"给力"就能做好的产业。目前，朗诗在推进绿色建筑的实践中遇到了哪些难点？

田明：以前绿色地产是说的多，做的少。当然，对绿色地产的理解，也是个不断演进的过程。这个概念尽管不新，但绿色地产的领域还是新的。国内对于绿色地产的理解和实践还处在一个刚刚起步的阶段，它也不是一个轻易能做好的产业。

朗诗选这个方向做也不是空穴来风的，如果没选择绿色科技这个方向的话，反而是一件奇怪的事情。因为朗诗在房地产及绿色建筑方面是处于国内领先位置，八年的时间，我们企业都是围绕着这个战略在组织资源进行实践，所以转型就成为了一件顺理成章的事情。

尽管现在政府重视绿色、节能及低碳，也逐渐认识到这个问题的重要性，而且我想今后的政治环境会越来越支持绿色产业，但绿色地产在实践当中并不是没有难点。

首先，政策的系统性和一致性还不够，这会对开发商的积极性带来一些影响，如果政策导向更加清晰，那么投身到这个领域的企业就可以得到政策上的引导和支持，目前这方面的政策完善还需要一个过程，但我们相信未来一定会越来越好。

第二，绿色实践在中国是刚刚起步，这个产业还不是一个相对成熟的产业，对于那些探索企业还是有一定难度的。社会的配套资源、产业链和上下游的产业配套还缺少优质资源，上下游的产业配套还需要去发现、培训和共同成长。

第三，再好的事情没有收益，都是不可能长久的。绿色产业好，也要兼顾经济利益，绿色经济的核心就是可持续发展。我们把全部资源聚焦在绿色地产方向，说明我们朗诗的产品是盈利的，社会上相有当数量的客户选择接受朗诗产品。

朗诗一方面实现了低能耗与低排放，实现了环保；另外一方面也为客户带来了具体的好处。产品更舒适、 健康和环保，长期使用维护的成本下降，这些都是客户看得见摸得着的好处，我们既能解决社会追求低碳环保的问题，又能让客户明确的感受到切实的利益，既有对微观家庭的好处，也有对宏观社会的好处。

人民网：朗诗在绿色地产的实际收益率有多少？

田明：对于具体收益我认为很难计算，在短期内完成一个量化的长周期的计算是不太现实的，但是我确信对于产品技术、对于绿色建筑技术的研发、对朗诗差异化产品在市场上的竞争优势、对于客户的价值的提升、对于我们的销售速度、销售的溢价水平都是有帮助的。

朗诗在绿色建筑技术方面的投入是非常大的，而且一做就是很多年。从另外一个指标看，朗诗的运营效率也是比较高的。我们连续三年都对内地和境外的上市的房地产公司做过跟踪研究，一是研究这个行业里面的发展态势，另外就是把自己的指标和行业的指标进行一些分析对比研究，分析研究结果后发现一个现象，朗诗资本运营的效率是行业上市公司平均水平的两倍，朗诗的ROE（净资产收益率）都是行业平均水平的两倍。

养老地产"百舸争流"

人民网：在转型中，养老地产是朗诗所提到的一个将重点发展的业务，那么，您如何看待国内养老地产的前景？

田明：养老地产在未来的四五十年都将是一个增长的市场，这是由中国的人口结构决定的。人口结构老龄的演变趋势会在未来产生大量的养老业务的需求，所以我非常看好养老地产业务。我前面说过，常规的住宅开发需求有可能十年之后，就不再继续增长， 但是养老业务会持续增长。从某种角度上,养老的项目和普通住宅项目有一定的互补关系，所以朗诗准备竞争养老。

人民网：如何区分养老地产和普通地产？

田明：现在一部分开发商在做的养老地产物业，基本上还是"买地建房卖房"的经营模式。产品是针对老年人做的，但只是配备了一些常规的医疗服务，仍旧是过去那种房地产的操作模式。

中国的养老业务才刚刚开始，目前主要来自于几个方向，一个是开放商想做养老，一个是医疗机构想做养老，还有一个是保险机构。三者，各有各的优势，但都想竞争养老这个市场，因为都看到了中国人口的演